Die Aufkündigung – Wann darf ein Vermieter kündigen?

Die Aufkündigung des Mietvertrages im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Die Aufkündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist im österreichischen Mietrecht streng geregelt. Nach § 30 Abs 2 MRG (Mietrechtsgesetz) kann eine Kündigung nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen erfolgen. Eine unwirksame Kündigung kann dazu führen, dass der Mieter im Mietverhältnis verbleibt und die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen und er zum Ersatz der Verfahrenskosten verpflichtet wird. Daher ist es für Vermieter essenziell, die gesetzlichen Bestimmungen genau zu kennen und zu beachten.

Gesetzliche Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann wirksam beenden, wenn einer der folgenden Kündigungsgründe vorliegt:

1. Nichtzahlung des Mietzinses: Wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung den Mietzins nicht bezahlt, kann dies eine Aufkündigung rechtfertigen. Wichtig ist hierbei, dass der Mietzinsrückstand erheblich sein muss und der Mieter keine berechtigten Einwände hat.
2. Grobe Vernachlässigung der Mietgegenstände: Beschädigt der Mieter die Mietwohnung erheblich oder nutzt sie in einer Weise, die nicht dem Mietvertrag entspricht, kann eine Kündigung durch den Vermieter erfolgen.
3. Unleidliches Verhalten: Falls sich der Mieter gegenüber dem Vermieter, anderen Mietern oder Nachbarn in schwerwiegender Weise unzumutbar verhält – etwa durch massive Lärmbelästigung, Beleidigungen oder Bedrohungen – kann dies eine Aufkündigung rechtfertigen.
4. Eigenbedarf: Benötigt der Vermieter oder ein enger Angehöriger die Mietwohnung dringend für den eigenen Wohnbedarf, kann eine Kündigung erfolgen. Hierbei muss jedoch nachgewiesen werden, dass der Eigenbedarf tatsächlich gegeben ist.
5. Untervermietung ohne Zustimmung: Eine unzulässige Untervermietung kann ebenfalls einen Kündigungsgrund darstellen, insbesondere wenn der Mieter ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters untervermietet oder unangemessen hohe Untermietzinsen verlangt.
6. Zusammenlegung von Wohnungen: Falls durch eine Wohnungszusammenlegung sinnvoller Wohnraum geschaffen wird, kann der Vermieter eine Aufkündigung erwirken. Voraussetzung ist, dass die geplante Zusammenlegung tatsächlich zu einer Verbesserung der Wohnsituation führt.
7. Vertragsverletzungen: Wenn der Mieter wiederholt gegen wesentliche Bestimmungen des Mietvertrags verstößt – beispielsweise durch nicht genehmigte Umbauten oder gewerbliche Nutzung einer Wohnung, die als Wohnraum vermietet wurde – kann eine Kündigung begründet sein.

Wichtige Aspekte der Kündigung

• Gerichtliche Aufkündigung: Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nur dann wirksam, wenn sie vor Gericht eingebracht wird. Eine bloße schriftliche Mitteilung an den Mieter reicht nicht aus.
• Kündigungsfristen: Die Aufkündigung muss bestimmte gesetzliche Fristen einhalten. Meist beträgt die Frist einen Monat zum Monatsende.
• Widerspruch des Mieters: Der Mieter hat das Recht, gegen die Kündigung Einspruch zu erheben und eine gerichtliche Überprüfung zu verlangen. Wird die Kündigung für unbegründet erachtet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.
• Härtefälle: In manchen Fällen kann eine Kündigung trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes unzulässig sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Fazit

Die Aufkündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Fehler bei der Kündigung können dazu führen, dass der Mieter erfolgreich Einwendungen erhebt und das Mietverhältnis bestehen bleibt. Um rechtliche Risiken zu vermeiden, sollten Vermieter vor einer Aufkündigung fachkundige Beratung einholen.

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