Eigenbedarfskündigung von Mietverträgen: Neue Klarstellung durch den OGH
Die Eigenbedarfskündigung ist eines der wichtigsten Instrumente für Vermieter, wenn sie eine vermietete Wohnung künftig selbst oder für nahe Angehörige nutzen möchten. Doch die rechtlichen Hürden sind hoch – insbesondere bei Altbauwohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom 6. September 2022 (2 Ob 108/22d) bringt nun mehr Klarheit, was unter “dringendem Wohnbedarf” zu verstehen ist.
Was bedeutet Eigenbedarf im Mietrecht?
Vermieter können einen Mietvertrag dann kündigen, wenn ein sogenannter „dringender Eigenbedarf“ besteht. Dies ist in § 30 Abs 2 Z 8 MRG geregelt. Die Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für nahe Angehörige oder für Personen, die in seinem Haushalt leben oder leben sollen, „dringend benötigt“.
Die Gerichte prüfen in solchen Fällen besonders streng, ob der Eigenbedarf tatsächlich ernst gemeint, konkret und zeitnah ist. Die bloße Absicht, irgendwann einmal dort wohnen zu wollen oder ein langfristig vager Plan reichen nicht aus. Auch wirtschaftliche Interessen – etwa eine lukrativere Neuvermietung – sind kein zulässiger Kündigungsgrund.
Die Entscheidung des OGH vom 6.9.2022, 2 Ob 108/22d
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter die Kündigung ausgesprochen, weil seine Tochter die Wohnung nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland nutzen sollte. Die Tochter lebte zum Zeitpunkt der Kündigung aber noch im Ausland, ohne konkreten Rückkehrtermin. Das Begehren wurde in erster und zweiter Instanz abgewiesen, woraufhin der OGH eine Klarstellung vornahm.
Der OGH stellte fest, dass der Eigenbedarf „zeitlich absehbar und konkret“ sein muss. Eine bloße Möglichkeit, dass die Tochter irgendwann zurückkehrt, sei nicht ausreichend, um von einem „dringenden Wohnbedürfnis“ auszugehen. Es müsse erkennbar sein, wann und unter welchen Umständen der Bedarf eintreten wird.
Wichtig: Der OGH betonte, dass der Eigenbedarf nicht erst zum Zeitpunkt der tatsächlichen Räumung bestehen muss, sondern zum Zeitpunkt der Kündigung bereits konkretisierbar sein muss. Dies bedeutet für Vermieter: Wer kündigt, sollte den Eigenbedarf mit konkreten Fakten untermauern – etwa mit Rückflugdatum, Arbeitsvertrag oder anderen Nachweisen.
Praktische Konsequenzen für Vermieter
Die Entscheidung bestätigt die strenge Judikatur des OGH zur Eigenbedarfskündigung und zeigt erneut, wie wichtig eine sorgfältige Begründung ist. Wer als Vermieter kündigt, muss den Eigenbedarf nicht nur glaubhaft machen, sondern auch konkret belegen. Fehlt es an einer nachvollziehbaren und zeitnahen Nutzungsabsicht, ist die Kündigung rechtsunwirksam.
Besonders problematisch sind Fallkonstellationen, in denen der künftige Nutzer – etwa ein Kind oder Elternteil – derzeit noch ausreichend versorgt ist oder der Bezug der Wohnung noch völlig ungewiss ist. Auch Eigenbedarf „auf Vorrat“ wird von der Rechtsprechung nicht akzeptiert.
Ihre rechtliche Unterstützung bei der Eigenbedarfskündigung
Als erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht in Wien (1090) unterstütze ich Sie dabei, eine möglichst wirksame Eigenbedarfskündigung rechtssicher zu formulieren und alle erforderlichen Nachweise auszuarbeiten. Ich prüfe für Sie:
- ob ein dringender Eigenbedarf im Sinne des MRG vorliegt,
- wie dieser Bedarf dokumentiert und belegt werden kann,
- ob die formellen Voraussetzungen einer Kündigung erfüllt sind.
Eine professionelle rechtliche Begleitung kann uU nicht nur unnötige Verfahren vermeiden, sondern auch sicherstellen, dass Ihre Kündigung im Streitfall gerichtlich hält.
✅ Checkliste: Eigenbedarfskündigung rechtssicher umsetzen
🔍 Prüfung des Eigenbedarfs
- Ist der Eigenbedarf dringend, ernst gemeint und konkret?
- Besteht der Bedarf für Sie selbst, einen nahen Angehörigen oder eine im Haushalt lebende Person?
📆 Zeitliche Planung
- Ist der Eigenbedarf zeitlich absehbar (z. B. Rückkehr aus dem Ausland, Jobbeginn)?
- Ist der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung bereits begründbar?
📄 Belege und Nachweise
- Gibt es konkrete Nachweise (z. B. Arbeitsvertrag, Rückflugdatum, Kündigung bisheriger Wohnung)?
- Liegt eine schriftliche Erklärung der nutzungsberechtigten Person vor?
✍️ Formvorgaben
- Wurde die Kündigung schriftlich (gerichtlich) und frühestens zum gesetzlich zulässigen bzw vertraglich vereinbarten Termin ausgesprochen?
- Enthält die Kündigung eine klare Begründung des Eigenbedarfs?
⚖️ Risikoabschätzung
- Besteht die Gefahr eines Prozesses (z. B. bei Bestreitungen durch den Mieter)?
- Wurden frühere Kündigungen oder Ablehnungen dokumentiert?
📌 Tipp vom Rechtsanwalt:
„Je konkreter Sie den Eigenbedarf nachweisen, desto höher ist die Chance, dass Ihre Kündigung vor Gericht hält. Eine gute Vorbereitung schützt vor langwierigen Verfahren.“
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