Immobilien in Österreich kaufen – Ihr Rechtsanwalt für Kaufvertrag, Grundbuch und Genehmigung
Der österreichische Immobilienmarkt ist für viele Käufer attraktiv – nicht nur für Österreicher, sondern auch für internationale Interessenten. Gerade Wien, Salzburg oder die beliebten Ferienregionen Tirol und Vorarlberg ziehen Menschen aus aller Welt an, die eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück erwerben möchten. Doch beim Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich gelten besondere rechtliche Vorschriften. In diesem Beitrag erläutern wir, welche Regeln gelten, wie der Ablauf in der Praxis aussieht und welche Rolle ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht spielt.
1. Grundsätzliches: Wer darf in Österreich Immobilien kaufen?
Beim Immobilienkauf muss zunächst unterschieden werden zwischen:
- Österreichischen Staatsbürgern: Sie können Immobilien uneingeschränkt erwerben.
- EU-/EWR-Bürgern und Schweizer Staatsbürgern: Aufgrund der Niederlassungsfreiheit können sie Immobilien in Österreich weitgehend ohne Einschränkungen kaufen.
- Drittstaatsangehörigen (z. B. Käufer aus den USA, China, Ukraine, Südafrika): Sie benötigen für den Erwerb von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen eine behördliche Genehmigung.
Damit zeigt sich: Während EU-Bürger denselben Rechten wie Inländer gleichgestellt sind, ist der Immobilienerwerb durch Ausländer außerhalb der EU/EWR rechtlich komplexer und an besondere Bedingungen geknüpft.
2. Die Rolle der Grundverkehrsgesetze
Die rechtlichen Vorgaben für den Immobilienkauf durch Ausländer sind in den Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer geregelt. Diese Landesgesetze unterscheiden sich im Detail, beruhen jedoch auf ähnlichen Prinzipien.
Die zentrale Regel lautet: Drittstaatsangehörige benötigen für den Immobilienerwerb eine Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde. Ohne diese Genehmigung kann ein Kaufvertrag zwar abgeschlossen werden, die Eintragung ins Grundbuch ist jedoch nicht möglich.
Die Behörde prüft insbesondere:
- Ob der Käufer ein schutzwürdiges (soziales) Interesse am Erwerb hat (z. B. Begründung des Hauptwohnsitzes).
- Ob öffentliche Interessen gewahrt bleiben, etwa die Erhaltung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen.
3. Unterschiede zwischen EU-Bürgern und Drittstaatsangehörigen
Für EU-/EWR-Bürger und Schweizer Staatsbürger gilt: Sie können Immobilien in Österreich grundsätzlich ohne Einschränkungen kaufen, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt.
Für Drittstaatsangehörige gilt: Jede Immobilie – ob städtische Eigentumswohnung oder Ferienhaus am Land – erfordert eine behördliche Genehmigung. Ohne diese Genehmigung kann das Eigentumsrecht nicht im Grundbuch eingetragen werden, was in der Praxis bedeutet: Der Käufer erlangt keine rechtliche Eigentümerstellung.
4. Ablauf des Genehmigungsverfahrens
Das Genehmigungsverfahren läuft in der Regel wie folgt ab:
- Vertragserrichtung: Ein Kaufvertrag wird durch einen Rechtsanwalt oder Notar erstellt.
- Antragstellung: Drittstaatsangehörige müssen gleichzeitig oder unmittelbar danach bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde einen Antrag auf Genehmigung stellen.
- Prüfung durch die Behörde: Die Behörde prüft, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.
- Genehmigungsbescheid: Erst nach Vorliegen der Genehmigung kann der Kauf im Grundbuch eingetragen werden.
Wichtig: Ohne Genehmigung bleibt der Kaufvertrag zwar zivilrechtlich wirksam, entfaltet aber keine Grundbuchwirkung.
5. Welche Unterlagen sind erforderlich?
Für die Antragstellung sind in der Praxis häufig folgende Unterlagen notwendig:
- Kaufvertrag oder Vorvertrag
- Meldebestätigung bzw. Nachweis des Hauptwohnsitzes (falls geplant)
- Angaben zum Verwendungszweck der Immobilie
- Finanzierungsnachweise
- allenfalls Zustimmungserklärungen von Behörden (z. B. in touristischen Zonen)
Da die Anforderungen in den Bundesländern unterschiedlich sind, empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Abklärung.
6. Typische Fallstricke beim Immobilienerwerb durch Ausländer
- Fehlende Genehmigung: Ohne Genehmigung erfolgt keine Grundbuchseintragung.
- Zeitverzögerung: Das Verfahren kann mehrere Monate dauern und verzögert somit die Eigentumsübertragung.
- Sonderbestimmungen: In Tourismusregionen gelten zusätzliche Einschränkungen, insbesondere beim Erwerb von Zweitwohnsitzen oder Ferienwohnungen.
- Fehlerhafte Kaufverträge: Wenn der Vertrag nicht auf die Genehmigungspflicht eingeht, drohen rechtliche Unsicherheiten.
7. Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer aus den USA möchte eine Eigentumswohnung in Wien erwerben. Der Kaufvertrag wird erstellt, doch die Eintragung ins Grundbuch wird von der Behörde abgelehnt, da keine Genehmigung vorliegt. Erst nach Nachreichung umfangreicher Unterlagen (Meldebestätigung, Nachweis über Hauptwohnsitz in Österreich) wird die Genehmigung erteilt. Die Verzögerung beträgt mehrere Monate.
Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, das Genehmigungsverfahren parallel zum Vertragsabschluss einzuleiten.
8. Rolle des Rechtsanwalts beim Immobilienerwerb
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht übernehme ich beim Erwerb durch Ausländer mehrere entscheidende Aufgaben:
- Prüfung und Erstellung des Kaufvertrags
- Abklärung der Genehmigungspflicht nach dem jeweiligen Grundverkehrsgesetz
- Antragstellung bei der Grundverkehrsbehörde und Begleitung des Verfahrens
- Abwicklung der Treuhandschaft und Sicherstellung der Kaufpreiszahlung
- Eintragung ins Grundbuch nach erfolgter Genehmigung
Damit stelle ich als Rechtsanwalt für Immobilienrecht sicher, dass der Kauf rechtssicher abgewickelt wird und keine unerwarteten Verzögerungen auftreten.
9. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich als EU-Bürger in Österreich problemlos eine Immobilie kaufen?
Ja. EU-/EWR-Bürger sind Inländern gleichgestellt und benötigen keine zusätzliche Genehmigung.
Benötigen Ausländer immer eine Genehmigung?
Ja, Drittstaatsangehörige benötigen grundsätzlich eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde.
Wie lange dauert das Verfahren?
Je nach Bundesland mehrere Wochen bis Monate.
Was passiert ohne Genehmigung?
Ohne Genehmigung erfolgt keine Grundbuchseintragung, der Käufer wird rechtlich nicht Eigentümer.
Fazit
Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich ist rechtlich möglich, aber für Drittstaatsangehörige mit zusätzlichen Hürden verbunden. Ohne Grundverkehrsgenehmigung ist eine Eintragung ins Grundbuch nicht möglich. Daher sollten ausländische Käufer frühzeitig klären, ob eine Genehmigung erforderlich ist und welche Unterlagen vorzulegen sind.
Als erfahrener Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien unterstütze ich Käufer und Verkäufer bei der Gestaltung des Kaufvertrages, beim Genehmigungsverfahren und bei der sicheren Eintragung ins Grundbuch. So wird sichergestellt, dass der Kauf einer Wohnung, eines Einfamilienhauses, Zinshauses oder Grundstücks in Österreich reibungslos und rechtssicher abläuft.
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📍 Rechtsanwalt Mag. Torsten Witt, Schwerpunkt für Erbrecht, Mietrecht und Immobilienrecht in 1090 Wien
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