Ihr Anwalt für Mietrecht in Wien erklärt die wichtigsten Neuerungen
Mit der geplanten Mietrechtsreform 2026 steht das österreichische Mietrecht vor der größten Veränderung seit Jahrzehnten. Der vom Ministerrat beschlossene Gesetzesentwurf sieht eine umfassende Neuregelung für Befristungen, Mietzinserhöhungen, Indexierungen und Rückforderungsfristen vor. Sowohl Vermieter als auch Mieter in Wien und ganz Österreich müssen sich auf wesentliche Anpassungen ihrer Mietverträge einstellen.
Als Rechtsanwalt in Wien mit Spezialisierung auf Mietrecht erläutere ich die zentralen Neuerungen und zeige auf, wie Sie Ihre Rechte und Pflichten unter dem neuen Recht bestmöglich wahren.
Hintergrund der Mietrechtsreform 2026
Das derzeitige Mietrecht ist komplex, unübersichtlich und von einer Vielzahl unterschiedlicher Regelungen geprägt. Ziel der Mietrechtsreform 2026 ist es, einheitlichere, verständlichere und fairere Rahmenbedingungen zu schaffen. Der Gesetzgeber will damit den Wohnungsmarkt stabilisieren, überhöhte Mieten eindämmen und die Rechtssicherheit für beide Seiten stärken.
Die Reform betrifft sowohl den geregelten Bereich – also etwa Altbauwohnungen mit Richtwertmietzins – als auch den freien Mietmarkt, zu dem viele Neubauten und Eigentumswohnungen zählen.
Neue Regeln für Befristungen und Mietverträge
Einer der Kernpunkte der Reform ist die Neuregelung der Befristung. Künftig soll die Mindestbefristung von Mietverträgen fünf Jahre betragen. Nur wenn Vermieter*innen nachweisen, dass sie lediglich eine einzelne Wohnung vermieten („kleine Vermieter“), wird eine dreijährige Mindestbefristung zulässig sein. Die bisher üblichen kurz befristeten Mietverträge über drei Jahre sollen damit weitgehend der Vergangenheit angehören.
Diese Änderung betrifft insbesondere Vermieter in Wien, die Wohnungen befristet vermieten, um flexibel zu bleiben. Durch die neue Regelung wird eine langfristigere Vermietung rechtlich verpflichtend, was sorgfältige Vertragsgestaltung erforderlich macht. Als Anwalt für Mietrecht Wien empfehle ich daher, bestehende Befristungsklauseln rechtzeitig prüfen und anpassen zu lassen.
Mietpreisbremse und Indexanpassung
Auch bei der Mietzinsanpassung bringt die Reform deutliche Neuerungen. Künftig darf eine Indexierung – also eine Anpassung des Mietzinses an die Inflation – nur noch einmal pro Jahr vorgenommen werden. Damit soll verhindert werden, dass Mieten mehrfach jährlich erhöht werden, was zuletzt insbesondere bei hoher Inflation zu Unsicherheiten führte.
Im freien Mietmarkt wird zusätzlich eine Mietpreisbremse eingeführt: Steigt die Inflation in zwei Jahren um mehr als drei Prozent, darf nur die Hälfte des übersteigenden Anteils auf den Mietzins überwälzt werden. Für Mieter bedeutet das mehr Berechenbarkeit, für Vermieter eine Beschränkung der Mietzinserhöhung. Bestehende Indexklauseln sollten daher durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht überprüft werden, um Unwirksamkeiten und Nachzahlungen zu vermeiden.
Rückforderung überhöhter Mieten und Mietzinsüberprüfung
Ein weiterer Schwerpunkt wird wohl die Rückforderung überhöhter Mieten betreffen. Während Mieter bislang teilweise bis zu 30 Jahre rückwirkend Rückforderungen geltend machen konnten, soll dieser Zeitraum künftig auf fünf Jahre beschränkt werden. Dadurch wird das Risiko für Vermieter deutlich reduziert, gleichzeitig müssen Mieter schneller reagieren.
Für Mieter empfiehlt es sich, ihre Mietzinsvorschreibungen regelmäßig überprüfen zu lassen – insbesondere, wenn der Mietzins über dem ortsüblichen Niveau liegt. Vermieter sollten umgekehrt sicherstellen, dass ihre Mietzinsvereinbarungen mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen übereinstimmen.
Als Anwalt für Mietrecht in Wien begleite ich Sie bei der Mietzinsüberprüfung, der Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen oder der Abwehr unberechtigter Forderungen.
Deckelung im geregelten Bereich
Im geregelten Mietrecht, also insbesondere im Bereich der Altbauwohnungen und Richtwertmieten, wird es in den ersten Jahren nach Inkrafttreten der Reform eine zeitlich begrenzte Deckelung von Mietzinserhöhungen geben.
Für das Jahr 2026 soll die maximale Erhöhung bei 1 % liegen, im Jahr 2027 bei 2 %. Ab 2028 soll das System auf eine einheitliche Anpassung an die Inflationsentwicklung übergehen. Diese Übergangsphase soll die Mieterinnen und Mieter entlasten, ohne Vermieter übermäßig zu belasten.
Was jetzt zu tun ist
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten ihre bestehenden Mietverträge jetzt prüfen lassen. Insbesondere bei befristeten Mietverhältnissen, Indexanpassungen und Wertsicherungsklauseln drohen künftig rechtliche Unwirksamkeiten, wenn die Verträge nicht den neuen Vorgaben entsprechen.
Vermieter profitieren von einer vorausschauenden Anpassung, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und langfristige Planungssicherheit zu gewinnen. Mieter wiederum sollten ihre Rechte im Hinblick auf Mietzinsüberprüfung, Rückforderung Miete und Verlängerung befristeter Mietverträge kennen und fristgerecht geltend machen.
Fazit: Mietrechtsreform 2026 – Handlungsbedarf für Vermieter und Mieter in Wien
Die Mietrechtsreform 2026 ist mehr als eine technische Anpassung – sie verändert die Grundlagen des österreichischen Wohnrechts. Wer in Wien vermietet oder zur Miete wohnt, sollte sich rechtzeitig informieren und bestehende Verträge durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen lassen.
Als Anwalt Mietrecht Wien unterstütze ich Sie als Vermieter oder Mieter bei der rechtssicheren Gestaltung, Prüfung und Anpassung Ihrer Mietverträge, bei der Durchsetzung von Mietzinsansprüchen oder der Abwehr unberechtigter Forderungen.
6. Kontakt
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📍 Rechtsanwalt Mag. Torsten Witt, Schwerpunkt für Erbrecht, Mietrecht und Immobilienrecht in 1090 Wien
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