Übertragung der Eigentumswohnung an Kinder – mit Vorbehalt des Belastungs- und Veräußerungsverbots
Viele Eltern möchten schon zu Lebzeiten ihr Immobilienvermögen an ihre Kinder weitergeben – etwa in Form einer Schenkung oder einer Übergabe der Eigentumswohnung. Ein häufig genutztes Mittel, um sich dabei abzusichern, ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot. Dieses sorgt dafür, dass die Kinder das Objekt nicht ohne Zustimmung der Eltern verkaufen oder belasten können – ein wichtiger Schritt zur Wahrung des familiären Friedens und zur Sicherung des Wohnrechts oder der Altersvorsorge.
Schenkung oder Übergabe der Eigentumswohnung – was ist der Unterschied?
Bei der Übertragung einer Eigentumswohnung innerhalb der Familie gibt es unterschiedliche rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten:
- Die Schenkung ist unentgeltlich und erfolgt meist mit sofortiger Übergabe.
- Die Übertragung im Wege einer Übergabe ist ebenfalls unentgeltlich, aber oft mit Pflichten für den Erwerber verbunden – etwa in Form von Pflegeverpflichtungen, Wohnrechtsvereinbarungen oder eben einem Veräußerungs- und Belastungsverbot.
Was ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot?
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot bedeutet, dass der neue Eigentümer – in diesem Fall das Kind – die Wohnung weder verkaufen noch mit Hypotheken oder Pfandrechten belasten darf, solange die verbotsberechtigte Person (meist die Eltern) lebt und nicht zustimmt.
📌 Gesetzliche Grundlage:
Gemäß § 364c ABGB kann ein vertragliches Veräußerungs- und Belastungsverbot vereinbart werden, das auch im Grundbuch eingetragen wird. Es entfaltet dingliche Wirkung, also gegenüber Dritten – etwa Banken, Käufern oder Gläubigern.
Warum ist dieses Verbot sinnvoll?
Eltern möchten durch die Übertragung der Immobilie oft:
- eine vorweggenommene Erbfolge regeln,
- Streitigkeiten unter den Kindern vermeiden,
- oder steuerliche Vorteile nutzen.
Gleichzeitig besteht aber oft die Sorge, dass das Kind:
- die Immobilie verkauft,
- sie belastet (z. B. durch ein Darlehen),
- oder dass Gläubiger auf die Wohnung zugreifen könnten.
Mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot behalten sich die Eltern faktisch ein Vetorecht vor – und schützen damit ihre eigene Absicherung, etwa wenn sie ein lebenslanges Wohnrecht behalten möchten oder auf Pflegeleistungen angewiesen sind.
Eintragung im Grundbuch – Schutz gegenüber Dritten
Damit das Veräußerungs- und Belastungsverbot rechtlich wirksam ist, muss es im Grundbuch eingetragen werden. Nur dann ist es auch für Dritte (z. B. Banken, Käufer) bindend. Die Eintragung erfolgt gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung auf das Kind.
Steuerliche Aspekte bei der Übertragung einer Eigentumswohnung
Die Schenkung einer Immobilie an ein Kind unterliegt in Österreich der Grunderwerbsteuer. Diese bemisst sich im Familienverband nach dem Stufenmodell (§ 7 GrEStG):
- 0,5 % für die ersten 250.000 €
- 2,0 % für die nächsten 150.000 €
- 3,5 % für den darüber hinausgehenden Wert
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot hat keinen Einfluss auf die Steuerpflicht, kann aber zivilrechtlich wichtig sein – vor allem bei späteren Konflikten im Erbrecht.
🛡️ Ihr rechtlicher Schutz – durch klare Regelungen
Eine rechtlich fundierte Übertragung der Eigentumswohnung an Kinder sollte immer gut geplant und notariell korrekt abgewickelt werden. Typische Vertragsbestandteile sind:
- Eintragung des Belastungs- und Veräußerungsverbots
- Vorbehalt eines Wohnrechts
- Pflege- oder Unterhaltsverpflichtungen
- Rückforderungsvorbehalte bei grobem Undank oder Zahlungsunfähigkeit des Kindes
- Ausgleichsregelungen gegenüber anderen Geschwistern
🏛️ Rechtsanwalt für Immobilienrecht & Erbrecht in Wien (1090)
Eine Schenkung oder Übertragung einer Eigentumswohnung innerhalb der Familie sollte niemals ohne fundierte juristische Beratung erfolgen. Fehler bei der Vertragserrichtung, fehlende Absicherung oder unklare Formulierungen können später zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen – etwa im Erbrechtsstreit oder bei finanziellen Schwierigkeiten des Kindes.
Als Rechtsanwalt für Liegenschaftsrecht und Erbrecht in Wien (1090) unterstütze ich Sie bei:
- der rechtssicheren Gestaltung von Schenkungs- und Übergabeverträgen
- der Eintragung von Belastungs- und Veräußerungsverboten im Grundbuch
- der Absicherung von Wohnrechten und Rückforderungsrechten
- der Steueroptimierung innerhalb der Familie
📞 Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch – ich helfe Ihnen dabei, Ihre Interessen rechtlich klar und nachhaltig abzusichern.
