Säumiger Mieter – was tun? Rechte und Möglichkeiten des Vermieters
Ein Mieter zahlt die Miete nicht – für viele Vermieter ein ernstes Problem. Mietrückstände können zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. In diesem Beitrag erklären wir aus mietrechtlicher Sicht, welche rechtlichen Schritte Vermietern in Österreich offenstehen, wenn der Mieter mit dem Mietzins in Verzug gerät.
1. Mietzinsrückstand – wann liegt ein Kündigungsgrund vor?
Gemäß § 30 Abs 2 Z 1 Mietrechtsgesetz (MRG) kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses oder anderer vertraglicher Leistungen (z. B. Betriebskosten, Heizkosten, Akontozahlungen) in Verzug ist. Ein Kündigungsgrund liegt auch bei einem teilweisen Rückstand oder bei wiederholten Zahlungsverzögerungen vor.
Entscheidend ist: Der Zahlungsverzug muss nicht verschuldet sein – bereits objektiver Rückstand kann ausreichen.
2. Erste Schritte: Mahnung und Zahlungsaufforderung
Bevor gerichtliche Maßnahmen eingeleitet werden, empfiehlt sich eine schriftliche Mahnung oder Zahlungsaufforderung:
- exakte Bezifferung des offenen Betrags (inkl. Fälligkeitsdatum),
- Fristsetzung (üblich: 7–14 Tage),
- Hinweis auf drohende Kündigung oder gerichtliche Schritte.
Ziel ist es, dem Mieter eine letzte Möglichkeit zur Zahlung zu geben – gleichzeitig kann die Mahnung in einem späteren Gerichtsverfahren dokumentiert werden.
Tipp: Verwenden Sie eingeschriebene Briefe zur Beweissicherung.
3. Gerichtliche Kündigung wegen Mietrückstand
Reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis gerichtlich kündigen. Eine bloße schriftliche Kündigung durch den Vermieter ist in Mietrechtsfällen nicht wirksam, sofern das Mietobjekt dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt.
4. Alternative: Zahlungsklage ohne Kündigung
Wenn der Mietvertrag aufrecht bleiben soll, kann der Vermieter den ausständigen Betrag auch gerichtlich einklagen – ohne das Mietverhältnis zu beenden.
- Zahlungsklage beim Bezirksgericht,
- oder Mahnverfahren (§ 548 ZPO), wenn keine Einwendungen zu erwarten sind.
Wichtig: Auch bei erfolgreicher Klage müssen Mieterhöhungen, Zinsansprüche und mögliche Verzugszinsen beachtet werden.
5. Letzter Schritt: Räumungsklage und Delogierung
Wird das Mietverhältnis gekündigt und verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, bleibt als letzte Möglichkeit die gerichtliche Räumungsklage. Nach rechtskräftiger Beendigung des Mietvertrags kann die Delogierung (Zwangsräumung) im Rahmen eines Exekutionsverfahrens beantragt werden.
Voraussetzungen:
- rechtskräftige gerichtliche Kündigung oder gerichtlicher Räumungstitel,
- Antrag auf Räumungsexekution beim Bezirksgericht.
Die tatsächliche Delogierung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher.
6. Mietrechtliche Besonderheiten bei befristeten Verträgen
Auch bei befristeten Mietverträgen kann bei Zahlungsverzug eine gerichtliche Kündigung vorzeitig durchgesetzt werden. Wichtig ist, dass auch in diesen Fällen die gerichtliche Geltendmachung meist zwingend erforderlich ist.
Fazit: Rasch handeln, aber rechtlich korrekt vorgehen
Ein säumiger Mieter bringt Vermieter in eine schwierige Lage. Wer zu lange wartet oder unüberlegt handelt, riskiert nicht nur finanzielle Einbußen, sondern auch rechtliche Nachteile. Der richtige Weg führt über eine fundierte mietrechtliche Beratung und – bei Bedarf – konsequente gerichtliche Schritte.
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