OGH klärt: 2-Monats-Sperre des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gilt nicht für Mietverträge. Wertsicherung bleibt zulässig – Tipps zur rechtssicheren Indexierung im Mietrecht Wien.

Wertsicherung im Mietrecht: OGH bringt Klarheit und neuen Kurs

Die aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 30. Juli 2025 (10 Ob 15/25s) sorgt für einen deutlichen Richtungswechsel im Mietrecht: Die vielfach diskutierte „Zweimonats-Sperre“ des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gilt nicht für längerfristige Mietverträge. Damit schafft der OGH Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter – und bestätigt, dass Wertsicherungsklauseln weiterhin zulässig sind, sofern sie den strengen Transparenzanforderungen entsprechen.

Hintergrund: Warum die Entscheidung wichtig ist

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG sieht vor, dass Entgelterhöhungen frühestens zwei Monate nach Vertragsabschluss wirksam werden dürfen. Teile der Rechtsprechung und Literatur hatten diese Regel bisher auch auf Mietverträge angewandt – mit teils drastischen Folgen: War die Klausel unzulässig, fiel sie komplett weg und Mietzinsanpassungen wurden rückwirkend in Frage gestellt.

Mit dem nun veröffentlichten Urteil stellt der OGH klar, dass diese Norm nicht auf klassische Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge anzuwenden ist. Die Begründung: Eine Wertsicherung stellt keine einseitige Entgelterhöhung dar, sondern gleicht den Mietzins lediglich an die allgemeine Preisentwicklung an. Für kurzfristige Vertragsverhältnisse wie Urlaubsunterkünfte oder Mietwagen mag die Sperre greifen – für langfristige Mietverhältnisse nicht.

Wichtige Klarstellungen des OGH

Die Entscheidung enthält mehrere praxisrelevante Aussagen:

• Keine pauschale Unwirksamkeit: Selbst wenn einzelne Elemente einer Wertsicherungsklausel fehlerhaft sind (etwa ein unklar definierter Ersatzindex), muss nicht die gesamte Klausel entfallen.
• Zulässige Index-Bezugnahme: Die Anknüpfung an den zuletzt vor Vertragsabschluss verlautbarten Indexwert – z. B. den Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020) – ist zulässig, auch wenn dieser erst nach Vertragsunterzeichnung veröffentlicht wird.
• Transparenz bleibt Pflicht: Unklare, missverständliche oder mehrdeutige Klauseln sind weiterhin unwirksam nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Der Index, der Basismonat, die Berechnungsmethode und der Ersatzindex müssen eindeutig beschrieben sein.

Bedeutung für Vermieter und Mieter

Für Vermieter eröffnet die Entscheidung die Möglichkeit, Mietzinsanpassungen auch innerhalb der ersten beiden Monate nach Mietbeginn wirksam vorzusehen – ohne die Gefahr, dass eine Klausel allein deshalb fällt. Für Mieter bedeutet dies, dass Einwendungen gegen die Wertsicherung stärker auf inhaltliche und formale Aspekte der Klausel abstellen müssen.

Gleichzeitig bleibt die Gestaltung einer rechtssicheren Indexierung anspruchsvoll: Fehler bei der Formulierung können zur Unwirksamkeit führen und im Extremfall erhebliche finanzielle Folgen haben. Gerade in Zeiten hoher Inflation ist es daher ratsam, bestehende Mietverträge auf ihre Wertsicherungsklauseln durch einen Rechtsanwalt mit Schwertpunkt Mietrecht überprüfen zu lassen.

Fazit

Die Entscheidung des OGH bringt für das Mietrecht in Wien spürbare Klarheit: Die Zweimonats-Sperre des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf längerfristige Mietverträge nicht anzuwenden. Wertsicherung und Indexierung bleiben zulässig, wenn sie transparent und nachvollziehbar geregelt sind. Für beide Vertragsparteien gilt: Eine sorgfältige Vertragsgestaltung vermeidet Streit und schafft Planungssicherheit.

Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht berate ich Sie gerne bei der Prüfung, Anpassung oder Gestaltung von Wertsicherungsklauseln in Ihren Mietverträgen – für eine rechtssichere und faire Mietzinsgestaltung.

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