Warum bei der Übertragung von Immobilien die richtige Form entscheidend ist
Die Schenkung einer Liegenschaft – etwa eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Zinshauses – ist ein wichtiger Schritt in der Vermögens- und Nachlassplanung. Oft möchten Eltern ihre Immobilien bereits an die nächste Generation weitergeben, sich aber gleichzeitig Nutzungsrechte und Kontrolle vorbehalten. Dabei taucht häufig der Begriff „Schenkung auf den Todesfall“ auf.
Doch Vorsicht: Diese Form der Vermögensübertragung ist rechtlich riskant, steuerlich unvorteilhaft und führt nicht selten zu Pflichtteilsstreitigkeiten. Als Rechtsanwalt für Erbrecht und Immobilienrecht in Wien (1090) erläutere ich, warum die Schenkung auf den Todesfall meist nicht empfehlenswert ist – und welche Alternativen rechtssicher und sinnvoll sind.
Was bedeutet „Schenkung auf den Todesfall“?
Eine Schenkung auf den Todesfall (§ 603 ABGB) ist eine Vereinbarung, bei der der Schenker verspricht, eine bestimmte Sache – z. B. eine Liegenschaft oder Wohnung – erst nach seinem Tod an den Beschenkten zu übertragen.
Während er lebt, bleibt der Schenker Eigentümer der Immobilie, kann sie also weiterhin nutzen, verkaufen oder belasten. Erst im Todesfall geht das Eigentum automatisch auf den Begünstigten über.
Auf den ersten Blick scheint das eine elegante Lösung zu sein: Der Begünstigte ist abgesichert, der Schenker behält die Kontrolle. In der Praxis entstehen daraus jedoch massive rechtliche und steuerliche Nachteile.
Die wesentlichen Nachteile einer Schenkung auf den Todesfall
Kein Eigentumserwerb zu Lebzeiten
Da der Eigentumsübergang erst mit dem Tod erfolgt, bleibt die Liegenschaft Teil des Nachlasses. Das bedeutet:
- Der Beschenkte hat keine Rechte zu Lebzeiten des Schenkers.
- Die Liegenschaft kann von Erben angefochten oder widerrufen werden.
- Es besteht keine Rechtssicherheit, wenn sich die familiäre Situation ändert.
Jederzeit widerrufbar
Wie ein Testament kann auch eine Schenkung auf den Todesfall jederzeit widerrufen werden (§ 956 ABGB), es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Vertrag festgehalten.
Der vermeintlich Beschenkte hat daher keine gesicherte Rechtsposition – es handelt sich lediglich um ein Versprechen, das bis zuletzt aufgehoben werden kann.
Notariatsaktpflicht
Eine Schenkung auf den Todesfall muss in Form eines Notariatsakts errichtet werden (§ 1 Abs 1 lit d NotariatsaktsG). Fehlt diese Form, ist die Vereinbarung nichtig.
Pflichtteilsrechtliche Nachteile
Im Unterschied zur Schenkung zu Lebzeiten fällt die Schenkung auf den Todesfall nicht aus der Pflichtteilsergänzung heraus.
Das bedeutet:
- Der Wert der Liegenschaft wird immer bei der Pflichtteilsberechnung berücksichtigt, auch nach Jahrzehnten.
- Dadurch kann es zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen und Erbstreitigkeiten kommen.
Gerade bei Immobilien führt das regelmäßig zu Konflikten zwischen Erben, Pflichtteilsberechtigten und Beschenkten.
Steuerlich kein Vorteil
Auch steuerlich ist die Schenkung auf den Todesfall nicht begünstigt.
Sie wird wie ein Erwerb von Todes wegen behandelt – also genauso wie eine Erbschaft.
Es fällt daher Grunderwerbsteuer an (abhängig vom Grundstückswert), ebenso wie Eintragungsgebühren für das Grundbuch.
Alternativen: Schenkung oder Übergabsvertrag zu Lebzeiten
Wer eine Immobilie in Wien oder Österreich rechtssicher übertragen möchte, sollte eine Schenkung zu Lebzeiten oder einen Übergabsvertrag in Betracht ziehen. Diese Formen bieten Rechtssicherheit, steuerliche Klarheit und ermöglichen eine individuelle Gestaltung.
Schenkung zu Lebzeiten mit Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht
Der Schenker überträgt das Eigentum bereits jetzt, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht vor.
Vorteile:
- Der Begünstigte wird sofort Eigentümer.
- Steuerlich klare Behandlung mit Grunderwerbsteuer nach Grundstückswertmodell.
- Der Schenker bleibt abgesichert und kann die Immobilie weiterhin nutzen.
Übergabsvertrag (Familienliegenschaften)
Besonders bei der Übertragung von Familienhäusern oder Zinshäusern empfiehlt sich ein Übergabsvertrag.
Hier können neben der Eigentumsübertragung auch Versorgungsleistungen, Pflegeverpflichtungen, Wohnrechte oder Ausgedingsregelungen vereinbart werden.
Ein Übergabsvertrag schafft klare Verhältnisse für alle Beteiligten.
Testament oder Vermächtnis
Soll die Immobilie erst im Erbfall übergehen, kann dies im Testament oder durch Vermächtnis geregelt werden.
Vorteil:
Flexibel, jederzeit widerrufbar und dennoch rechtlich eindeutig – ohne den Nachteilen einer Schenkung auf den Todesfall.
Warum anwaltliche Beratung unerlässlich ist
Jede Immobilienübertragung hat erbrechtliche, steuerliche und zivilrechtliche Konsequenzen.
Ein erfahrener Rechtsanwalt für Erbrecht und Immobilienrecht kann:
- die Pflichtteilsfolgen prüfen,
- die steuerliche Belastung (Grunderwerbsteuer) berechnen,
- Wohn- und Fruchtgenussrechte rechtssicher gestalten,
- Belastungs- und Veräußerungsverbote vertraglich absichern,
- und den Vertrag an die familiäre und wirtschaftliche Situation anpassen.
Gerade in Wien, wo Liegenschaften häufig hohe Werte aufweisen können und mehrere Generationen beteiligt sind, ist eine individuelle rechtliche Gestaltung entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Fazit: Schenkung auf den Todesfall – rechtlich riskant
Auch wenn der Begriff harmlos klingt:
Die Schenkung auf den Todesfall ist meist die unvorteilhafteste Variante der Nachlassgestaltung.
Sie schafft keine Rechtssicherheit, birgt Pflichtteilsrisiken, ist steuerlich neutral und schützt den Begünstigten nicht.
Wer Immobilien in Wien rechtssicher weitergeben möchte, sollte auf eine Schenkung oder einen Übergabsvertrag zu Lebzeiten setzen – idealerweise mit anwaltlicher Beratung und professioneller Umsetzung.
Persönliche Beratung durch Rechtsanwalt Mag. Torsten Witt
Als Rechtsanwalt in Wien (1090 Alsergrund) mit Schwerpunkt auf Erbrecht, Testament, Pflichtteil und Immobilienrecht berate ich Sie umfassend zu den Themen
Schenkung, Übertragung von Liegenschaften, Übergabsverträge und Nachlassplanung.
Ich zeige Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie rechtssicher übertragen, Pflichtteilsansprüche vermeiden und Familienfrieden sichern können – mit einer individuellen, rechtlich fundierten und steuerlich optimierten Lösung.
Ihr Rechtsanwalt für Vorsorge und Erbrecht in Wien
Ich sorge dafür, dass Ihre Dokumente klar formuliert, rechtlich wirksam und auf Ihre persönliche Lebenssituation abgestimmt sind – sei es im Rahmen einer umfassenden Vorsorgeplanung oder als Teil Ihrer Testamentsgestaltung.
Kontakt
📞 Kontaktieren Sie mich für ein Erstgespräch – auch kurzfristig möglich.
📍 Rechtsanwalt Mag. Torsten Witt, Schwerpunkt für Erbrecht, Mietrecht und Immobilienrecht in 1090 Wien
📞 +43 1 908 16 00
📧 office@witt-law.at
🌐 www.witt-law.at.
➔ Vereinbaren Sie jetzt ein Beratungsgespräch.